長沙畜牧業評估養殖場拆遷評估,養雞場拆遷評估

養殖場搬遷、關閉不是選項。對于現有畜禽養殖場所，采取“一刀切”式的關閉或搬遷的做法是錯誤的。能夠采取組織建設廢棄物綜合利用和無害化處理措施，或對已有環保設施進行改造升級進而達到環保監測要求的，完全可以繼續生產經營下去。實踐中一些地方過度解讀中央政策措施，工作作風簡單粗暴，甚至對遭遇關閉的養殖戶不予補償或僅給予形式意義上的補償就直接實施措施，這都是明顯錯誤的。
在拆遷時，往往會有許多老百姓的平靜生活被打破。拆遷尤其是養殖場拆遷，將意味著一個養殖場的生死存亡和許多員工的生計問題，那么如何才能得到賠償方合理賠償？遇到拆遷步應該怎么辦？
經營損失不但關系著當事人的養殖場，而且還聯系著當地賠償方，因此，應當予以相當的重視。當考察養殖場搬遷對養殖場受益情況產生損失時，應從三個階段出發，即：搬遷準備階段，搬遷階段和搬遷后養殖場恢復階段。

那么，養殖戶因拆遷都會產生哪些損失？如何提供科學依據？我們一般會結合委托方實際養殖情況加以分析并會用到以下幾種方法：
1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
市場比較法是具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是有同類房屋的交易實例可供比照。
2、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值
3、收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
4、假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
5、基準地價修正法是在確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。
從法律角度應當注意的問題：
　1、評估機構應當由被拆遷人。這一點往往是容易被忽視的，從實踐經驗來看，自行選定的評估機構同賠償方私自選點的機構評估結果多的相差一倍還多
　2、停產停業損失補償。海潤京豐資產評估事務所在實際辦案過程中發現，很多賠償方是沒有對停產停業損失進行賠償的，這一項在整個養殖業拆遷補償結果中占有相當大的比重，一般按照經營效益、營業額、利潤額等條件確定。
3、評估漏項。由于被拆遷的養殖業主不具有相關知識，在評估報告中漏項是常見的問題之一。
4、什么時候評估。有些地方賠償方在拆遷過程中，總是想先跟養殖業施壓，絕口不提評估事宜，也不出具征收決定和征收補償安置方案決定，這也是需要密切注意的違法行為。
在養殖場經濟受損都涉及到哪些資產呢？
養殖業搬遷，涉及到養殖業的人、財、物、產、供、銷，影響到養殖業的方方面面，因此，對于一個養殖業進行因搬遷而導致的養殖業經營損失往往是非常復雜的。
征地拆遷將給養殖業、養殖戶、種植物造成不同程度的影響，一方面涉及諸如房屋建筑物等實物資產的損失，另一方面將給養殖業帶來大量的拆遷和重建費用，更重要的是造成重大的養殖業經營損失，養殖業工廠停產停業、養雞場拆遷、養豬場拆遷、奶牛場拆遷、魚塘拆遷等各種生產養殖基地的拆遷都會帶來很大的損失和費用，這些都應考慮進來。
各地方補償標準之所以很難認同，是因為在養殖戶看來所謂的補償標準忽略了養殖場的停產停業損失部分，根據相關法律規定，停產停業損失由征收當事人協商確定;協商不成的，可以委托評估機構通過評估確定這也大大體現了拆遷單位以各養殖企業廠房的利益為出發點，為百姓考慮問題，也說明了，在促進社會主義經濟發展的同時，也使得被拆遷方資產利益得到了保障。
養殖企業拆遷停工損失評估：
一、停工損失客觀存在，在實務操作中應當給與適當補償，停工損失的價值可以
給予合理的評估計量。停工損失的評估結果應作為停工損失補償雙方補償費用談判
的參考依據。
二、停工損失的含義
1、明確停工損失的概念。
停工損失是指為公共利益進行項目建設需拆遷養殖企業而導致養殖場停產所支付
的各種費用及應當獲取的正常收益。
2、停工損失構成要素包括：人員薪酬、各種合同違約金、養殖場正常收益等。
三、停工損失價值認定的特殊考慮。
1、人工薪酬方面：對于因拆遷而造成解除勞動合同的，應按有關勞動法規的規定考慮；未解除勞動合同的，應以停工期間的基本工資和社會保障費用考慮，社會保障等相關費用應以相關社保法規為準。
2、各種合同違約金：含銷售合同違約金和采購合同違約金。因拆遷導致合同違約的損失應在進行解除合同協商的基礎上以審查合同條款的具體內容進行考慮。
3、對停產過程中支付的其他款項，如貸款利息等據實計算。
4、正常收益是指稅后凈收益，按同行業平均收益和拆遷企業前3年正常收益水平孰低原則考慮。
四、停工期間的確定停工期間是指企業接到拆遷通知后，自停產之日到養殖場重建恢復正常經營之日止。實務操作中按企業規模、國家規定的行業合理建設期確定。
從客觀事實角度講需要注意的問題：
養殖場關停或征地拆遷，涉及養殖場的人、財、物，產、供、銷，影響到養殖企業的方方面面，因此，對于養殖場這一損失的評估也比較復雜。一般來說禁養關停或征地拆遷對企業的影響或者說對企業生產經營方面造成的損失，對此進行一些分析：
在搬遷階段，養殖場完全停工停產。業務收入為零，但養殖場的另一些開支仍需要支付。拆遷后生產恢復階段，在這一階段，設備的安裝調試工作將逐步完成，生產和管理秩序逐步恢復;經營管理逐步得到恢復；生產效率達到拆遷前的水平。
養殖場經營損失評估：屬于無形資產評估的一類。假設一個公司正常經營時，它的獲利能力是持續性的而且是可預測的。但是，一旦這種經營能力受到外來因素的影響而不能正常獲利甚至虧損時，就會產生經營損失。
造成養殖場經營損失的因素有多方面，經營損失評估中常見的如養殖場禁養關停、征地拆遷、搬遷損失評估。企業經營損失評估中的搬遷損失評估分三個方面：
一、不動產損失評估（指不能隨遷的財產的拆遷補償價值評估）；
二、停產損失評估（指因搬遷而停產給企業造成的損失價值評估）；
三、搬遷費評估（指隨遷財產搬遷的全部合理費用）。
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