邵陽牲畜養殖評估養殖場拆遷評估

養殖場拆遷哪些方面可以得到補償？
　一、對養殖場的建筑物、附屬設施等的補償
　我們所講的建筑物，一般是指養殖場的禽畜圈舍、飼養人員的宿舍、養殖場的辦公用房等等。附屬設施則是指化糞池、遮涼棚、水井等等。
建筑物的補償標準是根據評估來確定的，一般禽畜圈舍及附屬設施根據建造并結合成新來評估。人住的房屋如職工宿舍、辦公用房等，因為具有住房屬性，則要結合周邊的房屋價格進行評估。
停產停業的損失的補償應該根據養殖場的經營收入、利潤、停產停業的時間長短等因素來進行評估，如果是停產，則應當考慮到養殖場轉型和職工再就業的周期來核定停產停業損失的補償。
對于企業，尤其是經營狀況良好的企業，停產停業損失是非常重要的補償點，但是呢，很多很多企業主往往比較重視房屋、設備設施等“硬件賠償”，對停產停業損失等彈性空間較大的“軟性補償”重視不夠，往往帶來較大的損失。
　三、對存欄禽畜的出清的補償
遇到拆遷，但是圈里生豬還沒有長成、雞還沒有長大，賣不上錢，而如果因為拆遷要處理，那這個損失應當由拆遷方補償給養殖戶，這就是存欄禽畜的出清補償。
存欄禽畜的出清補償，一般是結合禽畜的種類、大小、市場價格來確定，如仔豬多少錢一頭，母豬多少錢一頭，種豬多少錢一頭，有一頭算一頭，有一只算一只，清點樹木，確定價格之后，算出補償金額。
　四、養殖場搬遷補償
對于化經營的養殖場，拆遷往往不代表終止養殖，而是需要重新物色新的位置，重建養殖場繼續養殖，這個時候，就會涉及到養殖場的社保、物品搬遷到新的場所，在搬遷過程中存在損耗的問題，這就需要對設備搬遷和搬遷的損失進行評估補償。
五、獎勵
現在很多地方拆遷，都喜歡設置各種獎勵，把獎勵弄的比補償本身還要高，其目的就是為了刺激被拆遷人積極簽約，盡早搬遷。但是被拆遷人在拆遷過程中，既要看到獎勵的激勵性，也要看到補償本身的合理性。

那么，養殖戶因拆遷都會產生哪些損失？如何提供科學依據？我們一般會結合委托方實際養殖情況加以分析并會用到以下幾種方法：
1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
市場比較法是具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是有同類房屋的交易實例可供比照。
2、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值
3、收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
4、假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
5、基準地價修正法是在確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。
從法律角度應當注意的問題：
　1、評估機構應當由被拆遷人。這一點往往是容易被忽視的，從實踐經驗來看，自行選定的評估機構同賠償方私自選點的機構評估結果多的相差一倍還多
　2、停產停業損失補償。海潤京豐資產評估事務所在實際辦案過程中發現，很多賠償方是沒有對停產停業損失進行賠償的，這一項在整個養殖業拆遷補償結果中占有相當大的比重，一般按照經營效益、營業額、利潤額等條件確定。
3、評估漏項。由于被拆遷的養殖業主不具有相關知識，在評估報告中漏項是常見的問題之一。
4、什么時候評估。有些地方賠償方在拆遷過程中，總是想先跟養殖業施壓，絕口不提評估事宜，也不出具征收決定和征收補償安置方案決定，這也是需要密切注意的違法行為。
養殖企業拆遷停工損失評估：
一、停工損失客觀存在，在實務操作中應當給與適當補償，停工損失的價值可以
給予合理的評估計量。停工損失的評估結果應作為停工損失補償雙方補償費用談判
的參考依據。
二、停工損失的含義
1、明確停工損失的概念。
停工損失是指為公共利益進行項目建設需拆遷養殖企業而導致養殖場停產所支付
的各種費用及應當獲取的正常收益。
2、停工損失構成要素包括：人員薪酬、各種合同違約金、養殖場正常收益等。
三、停工損失價值認定的特殊考慮。
1、人工薪酬方面：對于因拆遷而造成解除勞動合同的，應按有關勞動法規的規定考慮；未解除勞動合同的，應以停工期間的基本工資和社會保障費用考慮，社會保障等相關費用應以相關社保法規為準。
2、各種合同違約金：含銷售合同違約金和采購合同違約金。因拆遷導致合同違約的損失應在進行解除合同協商的基礎上以審查合同條款的具體內容進行考慮。
3、對停產過程中支付的其他款項，如貸款利息等據實計算。
4、正常收益是指稅后凈收益，按同行業平均收益和拆遷企業前3年正常收益水平孰低原則考慮。
四、停工期間的確定停工期間是指企業接到拆遷通知后，自停產之日到養殖場重建恢復正常經營之日止。實務操作中按企業規模、國家規定的行業合理建設期確定。
從客觀事實角度講需要注意的問題：
養殖場關停或征地拆遷，涉及養殖場的人、財、物，產、供、銷，影響到養殖企業的方方面面，因此，對于養殖場這一損失的評估也比較復雜。一般來說禁養關停或征地拆遷對企業的影響或者說對企業生產經營方面造成的損失，對此進行一些分析：
在搬遷階段，養殖場完全停工停產。業務收入為零，但養殖場的另一些開支仍需要支付。拆遷后生產恢復階段，在這一階段，設備的安裝調試工作將逐步完成，生產和管理秩序逐步恢復;經營管理逐步得到恢復；生產效率達到拆遷前的水平。
海潤京豐資產評估事務所(普通合伙)（簡稱海潤京豐），是由財政部和北京市財政局共同授予資產評估資格的全國性評估公司。我們根據您的特定要求提供評估服務,評估效率和及時遞交評估報告是我們評估業務的基石。公司匯聚了大批行業，數十位法律、經濟、會計、工程技術領域的人才，同時與國外評估機構及準則保持著密切的合作關系。公司具備的評估方法和調查手段，完善的管理體系和服務團隊，是一家集人才、技術、經驗于一體的評估機構。在此，我單位會對您的評估要求運用各行業的豐富知識為你竭誠服務。